IMMOBILI E DONAZIONE

La riforma della circolazione degli immobili di provenienza donativa, introdotta con la legge 2 dicembre 2025 n. 182, modifica l’art. 44 del codice civile per risolvere le criticità legate alla riduzione delle donazioni e alla tutela dei legittimari.

L’intervento legislativo punta a superare il previgente sistema di tutela reale che, permettendo il recupero del bene presso terzi acquirenti, limitava la commerciabilità degli immobili e l’accesso al credito bancario.

Spesso, infatti, l’acquirente di un bene immobile proveniente da una precedente donazione faticava ad ottenere credito bancario o comunque si esponeva al rischio che un erede legittimario pretermesso rientrasse in possesso dell’immobile. 

Stando alle vecchie regole infatti i coniugi, i figli e, nei casi previsti, i genitori esclusi dalla donazione potevano esercitare l’azione di riduzione agendo direttamente contro i soggetti terzi acquirenti chiedendo la restituzione del bene entro i dieci anni dalla morte del donatario, facoltà che ha spesso ostacolato le compravendite degli immobili donati.

Con la riforma cambia la tutela riconosciuta agli eredi legittimari, che potranno vantare un diritto di credito nei confronti del donatario, una pratica in linea con quanto già avviene in altri Paesi europei.

L’articolo 563 c.c. è stato interamente riscritto. La nuova norma sancisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati. L’acquisto del terzo avente causa a titolo oneroso diviene pertanto definitivo al momento del trasferimento.

Il legittimario leso mantiene un diritto di credito nei confronti del donatario, il quale è tenuto a compensarlo in denaro per integrare la quota di legittima.

Con la riforma, dunque, chi compra un immobile di provenienza donativa può ora confidare in un titolo di proprietà stabile e inattaccabile. In caso di insolvenza del donatario, se l’alienazione al terzo è avvenuta a titolo oneroso, il rischio grava sul legittimario, che non ha azione verso il terzo; se l’alienazione è avvenuta a titolo gratuito, il terzo acquirente è tenuto a compensare i legittimari nei limiti del vantaggio conseguito (art. 563, comma 2, nuova formulazione).