L’ACQUISTO PER USUCAPIONE

L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà, o di un diritto reale di godimento(usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo.

Due sono, dunque, gli elementi indispensabili perché si possa realizzare l’acquisto per usucapione:

1. il possesso della cosa;
2. il trascorrere di un determinato periodo di tempo.

Affinché maturi l’usucapione, il possesso della cosa deve essere:

• pacifico: ossia non deve essere stato acquisito in modo violento o clandestino;
• continuo ed ininterrotto nel tempo: deve cioè essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale.

Risulta fondamentale distinguere la detenzione dal possesso. Nella detenzione, infatti, si tiene la cosa esclusivamente in custodia, ci si comporta quindi come se il possesso fosse altrui e questo non dà inizio a nessun usucapione (ad esempio, il libro concesso in prestito).

Il decorso del tempo è l’altro elemento necessario perché si possa realizzare l’usucapione e il nostro legislatore ha previsto diverse tempistiche:

• 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede (stessa durata per gli altri diritti di godimento sopra un immobile);
• 20 anni di possesso continuato per i beni mobili; 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;
• 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà;
• 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (automobili, imbarcazioni, etc.);
• 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.

Non tutti i beni possono essere usucapiti: non lo sono, ad esempio, i beni demaniali e quelli del patrimonio pubblico.

Chi instaura una causa per veder riconosciuto il proprio diritto, ha l’onere di dimostrare, tramite testimoni e/o prove documentali di aver posseduto uti dominus, ossia come se fosse proprietario del bene (ad esempio, aver pagato le relative imposte, aver concesso il bene in locazione, aver eseguito lavori di manutenzione o mutato la destinazione dell’immobile).

Gli effetti giuridici dell’usucapione si producono come conseguenza di un fatto giuridico e la sentenza che li accerta ha quindi un valore meramente dichiarativo.

Prima di rivolgersi al Tribunale, tuttavia, il possessore deve presentare una istanza di mediazione civile ad un Organismo di Mediazione accreditato al Ministero di Giustizia, trattandosi di materia obbligatoria ex lege.