I RISCHI DELLA DONAZIONE

La donazione di un bene immobile, ad esempio, di un terreno o di una casa, ricorre spesso nella prassi, soprattutto nei rapporti tra familiari (si pensi al genitore che regala un appartamento alla figlia, in occasione del matrimonio). 

La donazione tra parenti può risultare fiscalmente vantaggiosa, stante la franchigia dall’imposta di donazione, ma il contratto presenta delle criticità che non tutti tengono presente. Infatti, il trasferimento del bene, attraverso una donazione, non è stabile e definitivo, come accade nella compravendita, perchè il beneficiario della donazione può trovarsi esposto, suo malgrado, all’azione degli eredi del donante. 

Occorre distinguere tra la donazione tipica e la donazione indiretta:

• la donazione tipica avviene seguendo le formalità e la disciplina dettate dal Codice civile, che esige che il contratto sia concluso a pena di nullità tramite atto pubblico e alla presenza di due testimoni; nella prassi, si ricorre spesso alla donazione “con riserva”: il donante cede la proprietà del bene, ma si riserva l’usufrutto, ossia il diritto di continuare a viverci fino alla sua dipartita. 

• la donazione indiretta è invece un negozio con cui le parti perseguono lo stesso obiettivo della donazione tipica, ma con modalità distinte: si pensi al genitore che paga l’immobile che viene intestato direttamente al figlio, oppure ai casi in cui la casa viene alienata ad un prezzo simbolico.

La donazione, a differenza della vendita, non rende il trasferimento della proprietà inoppugnabile. Un bene immobile donato può subire varie vicende: ad esempio, la donazione può essere revocata nel caso in cui il donante abbia un figlio, ovvero nell’ipotesi in cui il donatario non abbia adempiuto al proprio obbligo alimentare verso il donante. 

Inoltre, il donatario rimane esposto alle azioni degli eredi del donante, che potrebbero contestare la lesione di diritti ereditari, per un termine di 10 anni dalla data di apertura della successione del donante.

Per queste ragioni, molto spesso, la donazione viene sconsigliata, giacché non rende l’acquisto definitivo, ma espone il beneficiario ad azioni future, sia da parte del donante (revocazione) che dei suoi eredi (azione di riduzione). Inoltre, nel caso in cui il donatario abbia bisogno di un finanziamento e offra come garanzia ipotecaria il bene, la banca potrebbe rifiutare l’ipoteca sull’immobile donato. Parimenti, se il donatario decidesse di vendere a terzi il bene ricevuto in donazione, proprio in ragione dei rischi connessi a tale negozio, la banca potrebbe rifiutare la concessione del mutuo all’acquirente.

La donazione indiretta merita un ulteriore approfondimento, poichè nella prassi se ne fa largo uso: occorre distinguere se oggetto della donazione sia il denaro impiegato per l’acquisto del bene, oppure l’immobile acquistato con la somma regalata.

• Il denaro è l’oggetto della donazione, quando il soggetto che lo ha ricevuto è libero di impiegarlo come desidera: in tal caso, la donazione è tipica e necessita della forma dell’atto pubblico, soggiacendo a tutte le regole proprie della donazione;

• al contrario, se la somma viene regalata con lo scopo precipuo di investirla per l’acquisto della casa, l’oggetto della donazione è l’immobile e la donazione è indiretta (è sufficiente che, nel rogito, l’acquirente dichiari che il pagamento del corrispettivo è avvenuto a cura di un altro soggetto, la cui presenza non è necessaria in sede di stipula).

Nella prassi, le parti preferiscono ricorrere alla donazione indiretta, innanzitutto perchè richiede meno formalismi (ad esempio, non sono necessari i due testimoni). Sul donatario non grava l’obbligo alimentare in caso di bisogno del donante. Inoltre, non trovano applicazione tutte le regole relative alla donazione, ma solo alcune di esse, come la collazione, l’azione di riduzione e la revocazione. In sostanza, il bene donato risulta meno esposto alle azioni degli eredi, infatti, l’eventuale azione di riduzione esercitata dai legittimari verso il beneficiario non può comportare la restituzione dell’immobile da parte dell’avente causa dal donatario, ossia da parte del terzo acquirente.