LE PROCEDURE DI SFRATTO

Il nostro ordinamento prevede due distinte forme di sfratto, inteso come procedura giudiziale volta ad ottenere il rilascio di un bene immobile il cui godimento sia conseguenza di un contratto di locazione: lo  sfratto per morosità e lo sfratto (o licenza) per finita locazione.

Lo sfratto per morosità (art. 658 C.p.c.) è azionabile in caso di mancato pagamento del canone di locazione alle scadenze pattuite, ed in tali casi il locatore può anche chiedere, nello stesso atto, l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

L’art. 657 C.p.c. introduce invece due distinte procedure finalizzate ad ottenere la liberazione coattiva dell’immobile per via della scadenza del termine contrattuale di durata:

• la licenza per finita locazione, che rappresenta una delle rare ipotesi di condanna in futuro: in base ad essa, pendente il rapporto ed anche in assenza di contestazioni, il locatore può precostituirsi un titolo esecutivo volto al rilascio dell’immobile; l’interesse del proprietario procedente, in tale ipotesi, è quella di accelerare i tempi e premunirsi di un titolo esecutivo da azionare, eventualmente, a scadenza, ove si abbia motivo di ritenere che non si concretizzerà la liberazione volontaria dell’immobile.

• lo sfratto per finita locazione, che può, invece, essere azionato solo dopo la scadenza naturale del contratto, se il conduttore non libera l’immobile in maniera spontanea.

Tali procedure devono essere introdotte innanzi al Tribunale del luogo ove si trova la cosa locata, mediante citazione ad udienza fissa, laddove tra la notifica della citazione (da eseguirsi personalmente) e l’udienza devono decorrere termini liberi non inferiori a 20 giorni, con gli avvertimenti di legge.

A quel punto, gli esiti delle procedure possono essere molto diversi a seconda del comportamento tenuto dall’intimato in udienza.

In caso di sua opposizione, anche non motivata, il Giudice non potrà convalidare lo sfratto e dovrà emettere i provvedimenti necessari alla modifica del rito che proseguirà nelle forme del rito speciale ex art. 447 bis C.p.c., salva comunque la facoltà di emettere ordinanza provvisoria di rilascio.

Se manca un’opposizione o l’intimato non si presenta affatto, ai fini della convalida, presupposto necessario è la presenza dell’intimante in udienza e la dichiarazione che la morosità indicata in citazione persiste, poichè, se la morosità indicata non dovesse persistere, la dichiarazione non potrà essere formulata ed il Giudice non potrà convalidare lo sfratto (la normativa speciale delle locazioni, infatti, prevede un’ipotesi di adempimento successivo all’introduzione del giudizio “in sanatoria”, tale da impedire la condanna al rilascio).

La parte intimata potrà altresì chiedere un termine entro cui saldare quanto dovuto (ivi compresi gli interessi e le spese legali) attraverso il c.d. “termine di grazia” (generalmente, 90 giorni), ottenendo con ciò la fissazione di un’ulteriore udienza per la verifica del pagamento, in mancanza del quale il Giudice convaliderà lo sfratto.

Ottenuta la convalida dello sfratto, si apre la fase prettamente esecutiva, che prevede la notifica dell’Atto di Precetto per Rilascio e, a mezzo Ufficiale Giudiziario, dell’Avviso di Rilascio, che ha la funzione di far conoscere al debitore la data e l’ora dell’accesso in modo tale da essere presente e facilitare l’immissione dell’avente diritto nel possesso del bene.

Dopodiché, spetterà all’Ufficiale Giudiziario, che potrà eseguire anche più di un accesso (e generalmente così avviene), porre in esecuzione il titolo esecutivo, ove non si concretizzi il rilascio spontaneo, anche eventualmente con l’ausilio della forza pubblica.