LA FORESTERIA
La locazione ad uso foresteria, un istituto ancora oggi molto utilizzato nella prassi, è il contratto attraverso il quale una società di capitali svolgente attività di impresa prende in locazione uno o più immobili con destinazione abitativa, al fine di concederne l’uso ai propri dipendenti o collaboratori per un determinato periodo di tempo.
Un tipico esempio è rappresentato da una società di costruzioni edili aggiudicatrice di un appalto, la quale debba effettuare i lavori commissionatigli in un luogo diverso e distante da quello in cui ha la propria sede, con la conseguente necessità che i propri dipendenti o collaboratori (operai, muratori, tecnici, etc.) permangano in loco per tutta la durata dell’appalto.
Non essendo lo schema negoziale in esame disciplinato dalla L. 09/12/1998 n. 431, la locazione ad uso foresteria risulta un contratto atipico regolato dalle sole norme dettate dal Codice Civile in tema di locazione (artt. 1571 ss.) e presenta caratteristiche ben delineate.
In primo luogo, la stipula di tale contratto determina una dissociazione tra il soggetto formalmente titolare del contratto (la società) e quello sostanzialmente fruitore dell’immobile (il dipendente), con l’ovvia conseguenza che la sola società conduttrice risulterà titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal contratto, tra i quali, il più rilevante, l’obbligazione di pagamento del canone.
In secondo luogo, nella locazione ad uso foresteria la qualifica di locatario può essere rivestita solo ed esclusivamente da imprenditori costituti sotto forma di società di capitali.
In terzo luogo, l’immobile destinato alle temporanee esigenze di alloggio dei dipendenti dell’impresa, deve per forza di cose essere destinato ad uso abitativo e nel contratto dovrà altresì espressamente specificato che l’unità viene concessa in locazione ad uso foresteria e che la stessa sarà destinata ad abitazione del dipendente dell’imprenditore.
La natura atipica del contratto implica che le parti stipulanti sono libere di determinare sia l’ammontare del canone, sia la durata (salvo il limite massimo di trent’anni di cui all’art. 1573 c.c.), così come piena autonomia contrattuale viene concessa alle parti sotto gli altri aspetti contrattuali.
Il contratto di locazione ad uso foresteria offre interessanti agevolazioni fiscali, sia per il locatore, che la possibilità di ottenere una deduzione sul reddito imponibile, che per il conduttore, il quale può dedurre i canoni di locazione e le spese di manutenzione del fabbricato.
Considerate le caratteristiche proprie di questa tipologia contrattuale (in specie l’alto grado di autonomia e libertà negoziale riconosciuto alle parti) il rischio che maggiormente si profila è naturalmente quello rappresentato dalla conclusione di contratti di locazione ad uso foresteria del tutto fittizi, ovvero celanti dei veri e propri contratti di locazione a regime ordinario, sottoposti ad una regolamentazione civilistica e fiscale molto meno vantaggiosa.
Pertanto, occorre esaminare con attenzione ogni aspetto legale di questo genere di stipula, onde evitare di incorrere in errori.
