PROPOSTA E PRELIMINARE

Molto raramente un’operazione immobiliare si esaurisce con l’immediata stipula del contratto definitivo tra l’acquirente e il venditore. E’ invece molto più probabile che tra le parti si instauri una trattativa, più o meno lunga, volta a determinare le condizioni che regoleranno il futuro contratto di compravendita, e che, prima di giungere alla formazione dell’accordo di compravendita immobiliare, si instaurino delle tappe intermedie, eventualmente con l’ausilio di un’agenzia di mediazione, che possano poi favorire una soddisfacente conclusione della transazione per entrambe le parti.

Generalmente, la trattativa tra il potenziale venditore e il potenziale acquirente inizia con la formulazione da parte di quest’ultimo di una proposta di acquisto al potenziale venditore, di norma realizzata su modelli precompilati, messi a disposizione spesso dall’agenzia immobiliare. 

E’ bene tenere a mente che, a norma dell’art. 1285 Cod. Civi., il contratto si considera concluso quando chi ha formulato la proposta ha notizia dell’accettazione dell’altra parte.

La differenza principale tra la proposta di acquisto ed un contratto preliminare è data dal fatto che la proposta impegna solamente la parte che l’ha firmata, contenendo unicamente la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo immobile a determinate condizioni.

La sottoscrizione del preliminare, invece, impegna da subito entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.

Di norma la proposta di acquisto è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra, somma che rimane bloccata, sottratta alla disponibilità dell’acquirente, per l’intera durata della validità della proposta di acquisto, non essendovi ancora certezza per l’acquirente che effettivamente l’affare venga concluso.

Se è vero, come è vero, che il contratto si considera concluso quando chi ha formulato la proposta ha notizia dell’accettazione dell’altra parte, è solo in quel momento che si forma il consenso delle parti sul contenuto da dare al contratto, per cui il proponente può revocare la proposta fino al momento in cui riceve notizia dell’accettazione della controparte.

Anche l’accettazione, per converso, può essere revocata, purché la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell’accettazione.

Può accadere, tuttavia, che il proponente formuli una proposta irrevocabile, ossia si impegni a tenere ferma la proposta da lui formulata fino a una certa data. In tal caso, soltanto dopo tale data, e non prima, la proposta potrà essere revocata, fermo restando che, in quanto impegno unilaterale, essa vincola soltanto il potenziale acquirente, essendo libero il venditore di non accettare la proposta.

Tutto questo è possibile a meno che non sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo. In questo caso la revoca, per quel periodo, risulta inefficace.

Se viene revocata prima del tempo una proposta irrevocabile o se è già intervenuta l’accettazione del venditore al momento del recesso del proponente, questi potrà comunque decidere di non procedere all’acquisto effettivo dell’immobile, ma in tal caso il venditore avrà il diritto di trattenere la caparra.

Altro aspetto da considerare, ove la trattativa sia portata avanti con l’ausilio di un’agenzia immobiliare, è stabilire quando sorge di diritto alla mediazione. Poiché il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per mezzo del suo intervento, soltanto con l’accettazione della proposta d’acquisto, sorge il diritto al compenso.